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深圳城中村原住民的一句调侃

时间:2018-11-08 10:46

来源:未知作者:admin点击:

   所以棚改货币化带来的一个直接影响就是购房人都突然增加,然后房价就上去了。不过从今年开始,国家已经开始着力改变棚改货币化这种政策,以后城中村以及棚户区改造的时候,还是回归到以前以实物补偿为主,尽可能的减少棚改货币化。
  而为了落实这个政策,现在国家开发银行对棚改货币信贷的发放已经非常严,以前对一些地方政府棚改货币的信贷项目都是由地方支行直接审批,但目前类似这种项目的审批权已经收归总行审批,所以目前很多地方棚改信贷项目很难获得信贷支持。
  这意味着以后拆迁很多人都不会拿到现金,而是会以防止补跌为主。而像深圳这种将城中村纳入政府统一规划,让城中村变成政策性的廉租房,更是直接阻断了这些城中村居民变成百万富翁的梦想。暴发户数量减少之后,短期之内购房的需求会有所减少,那说不定房价就会得到控制了。 说起深圳城中村,你会想到什么?是低收入者的避风港、密密麻麻的握手楼、不断上涨的租金,还是因为拆迁赔偿一夜暴富的神话。
  “在城中村的路边,看似普通的老太太,却可能是一位身家上亿的收租婆。”这是网络上对深圳城中村原住民的一句调侃。不过,如今深圳城中村的财富故事即将发生变化。
  近日,深圳市规划和国土资源委员会(以下简称深圳市规土委)发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018~2025)》征求意见稿(以下简称规划意见稿)。规划意见稿强调,为了保留城市发展弹性,将划定综合整治分区,在特定时间内保留一定比例的城中村,范围内土地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划等。
  整治三分之一城中村,深圳市土地面积为1997.47平方公里,约为北京的八分之一,可开发建设土地早已捉襟见肘,此前城中村拆除重建的“城市更新”是开发商主要的土地来源。
  而在规划意见稿中,划定了总规模为99平方公里的城中村为综合整治分区范围,范围内用地在2018~2025年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。深圳城中村用地总规模约320平方公里,这意味着约三分之一的城中村将被纳入综合整治范围之内。
  城中村的这一变化将会深度影响深圳楼市。
  一方面,对开发商来说,这意味着暂时失去了99平方公里的“城市更新”机会,或将影响深圳楼市的供应;另一方面,长租公寓运营商则看到了机会。此外,规划意见稿还表示,将引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造,满足条件的可纳入政策性住房保障体系,在深圳打拼的年轻人将会受益。
  而对于综合整治范围内的城中村原住民,则失去了一次性拆迁套现的机会。
  中国城市发展研究院投资部主任刘澄告诉《每日经济新闻》记者,深圳城中村改造是全国开展较为规范、规模较大的区域,但城中村改造的整体周期较长,运作风险较大。
  《每日经济新闻》记者注意到,早在2017年11月,深圳就出台了《深圳市城中村综合治理2018~2020年行动计划》,提出到2020年7月底前要完成全市1600多个城中村的综合治理,消除城中村各类安全隐患。
  不过,从最新的“十三五”规划来看,深圳的城市更新中心已经转移到城中村,城中村和旧工业区占比已经超过90%。又因深圳土地资源严重匮乏,城中村成为房地产开发商争夺重点。
  在刘澄看来,政策性暂缓城中村改造,会在一定程度上拉长城市更新周期,客观上加大房企的资金压力和市场风险。不过,大规模同时开展城中村改造不利于深圳整体房地产市场稳定。目前来看,控制好资金投入节奏,可能将成为房企控制风险的重要手段。
  城中村或变统租保障房
  根据深圳市住建局的摸底调查,深圳共有以行政村为单位的城中村241个,其中特区内城中村91个;城中村农民房或私人自建房超过35万栋,总建筑面积高达1.2亿平方米,占全市住房总量的49%。从深圳链家研究院的长期监测来看,实际租住城中村的比例可能达60%~70%。
  规划意见稿提出,要加强城中村租赁市场监管。经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房全部纳入政策性住房保障体系,进行统筹管理。
  事实上,2017年8月,深圳就提出,“十三五”期间将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。
  在此背景下,不少房企、银行、中介机构开始涉足深圳城中村改造,发展住房租赁。比如,深圳万科2017年出资1000万元成立专门的运营公司——深圳市万村发展有限公司,介入深圳城中村的改造运营;深业集团也与政府合作改造深圳市水围村等。
  58安居客房产研究院首席分析师张波此前接受记者采访时表示,应该理性地看待城中村改造,城中村的出租房原本存在诸多安全隐患,通过整治和改造,农民房的居住环境得到明显提升,但由于装修成本等因素会带动租金的短期上涨。
  而刘澄指出,从租售比来看,房租存在长期上涨空间,可一旦区域性房租上涨过快,政策干预会对房企的项目收益率带来影响。
  在业内看来,城中村综合整治不仅为解决历史遗留下来的农民房问题提供了新思路,也为政府筹集保障性住房提供了新来源,有利于建设多渠道供应的住房体系。如果这种举措能在全国推广,说不定房价就会得到有效的控制。我们都知道最近几年我国的房价经历了一轮高速增长的阶段,而这一轮房价上涨中,有很大一部分功劳就是棚改货币化。说到棚改货币化,可能很多朋友比较陌生,但这个这跟房价息息相关。
  所谓棚改货币化,简单的来说就是城市在更新的过程中拆迁一些棚户区或者城中村,然后以现金的方式补贴给这些拆迁户。过去几年我国棚改货币化每年大概在500万套左右,所以每年都有很多百万富翁,千万富翁诞生。
  比如最典型的一个例子就是深圳水贝村的拆迁,2016年水贝村拆迁的时候大举豪门宴,当时网传水贝村每户都获得了2亿的赔偿款。
  虽然每户2亿有点太夸张,但实际获得几千万的赔偿肯定不在话下。类似这种城中村改造,带来大批暴发户的,全国各地都有,所以很多城中村的居民都希望自己的房子早日被拆迁,然后拿上巨额赔偿款。
  然而这种棚改货币化有一个弊端就是,短期之内大家手持大量的现金,没地方花,然后就开始到处买房,所以我们看到虽然调控政策不断加强,但是有新的楼盘出来后,还是有很多人去排队买房,比如成都7万人排队抢购1000套房源。
  
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